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Cos’è la surroga del mutuo?

La surroga del mutuo è la procedura con la quale è possibile trasferire il proprio mutuo da una banca ad un’altra.

La surroga trova il suo fondamento giuridico nell’art. 1202 del codice civile che disciplina l’ipotesi di surroga per volontà del debitore.

La Legge Bersani nel 2007 ha introdotto una novità rilevante per il mutuatario: la portabilità del mutuo è diventata a costo zero.

Oggi quindi si può surrogare il proprio mutuo senza costi o spese aggiuntive.

Ma perchè spostare il mutuo in un’altra banca?

Sicuramente per modificare alcuni parametri del mutuo originario: ad esempio per estendere o ridurre la durata del mutuo, oppure per cambiare il tasso da variabile a fisso.

Alle attuali condizioni di mercato, risulta molto conveniente modificare il mutuo a condizioni più vantaggiose.

Un’altra fonte di riferimento in tema di surroga è il  T.U.B. (Testo Unico Bancario) che agli articoli art. 120-quater e seguenti precisa le peculiarità della surroga.

Vediamone alcune insieme.

Caratteristiche principali

  1. L’importo del mutuo: deve essere uguale al debito maturato al momento della surroga, non può essere superiore;

  2. Gli intestati ed i  garanti del mutuo: devono essere gli stessi del mutuo originario;

  3. La durata del mutuo: può variare riducendone o estendendone la durata temporale;

  4. Il tasso del mutuo: può variare, ad esempio può passare da tasso variabile a tasso fisso;

  5. Le spese per la surroga: sono sempre a carico della Banca che surroga dal 2007 in poi. Le spese comprendono l’istruttoria della pratica, la perizia dell’immobile e la tariffa del notaio che redigerà l’atto;

  6. Tipologia di mutuo che si surroga: la surroga si applica al mutuo prima casa, al mutuo seconda casa ed al mutuo per un immobile destinato ad attività commerciale;

Surroga del mutuo prima casa

Un breve cenno merita l’ipotesi della surroga del mutuo legato all’acquisto della prima casa.

Come noto, l’acquisto della prima casa garantisce dei benefici economici e fiscali  agli acquirenti (es. riduzione dell’IVA, del’importa di registro).

E’ bene ricordare che è possibile surrogare il mutuo contratto per l’acquisto della prima cosa senza perdere i benefici previsti dalla legge.

Limiti alla surroga

Da ultimo, ricordiamo che la Banca che ha erogato il mutuo originario non può vietare la surroga del mutuo.

Sul punto il T.U.B. è molto chiaro ed indica le clausole che non possono essere inserite nel contratto di mutuo originario perchè vietate e quelle che devono essere  necessariamente concordate tra le parti.

Vediamo quali sono:

  1. divieto di estinzione anticipata del mutuo da parte del mutuatario → se inserita tale clausola è nulla;

  2. addebito di spese per la surroga del mutuo → tale clausola è sempre vietata;

  3. clausola di inadempimento: prevede la possibilità per la Banca di vendere direttamente l’immobile al mancato pagamento di n. 18 rate del mutuo, senza l’obbligo di  passare  per l’esecuzione forzata in Tribunale → questa clausola è facoltativa, quindi può essere inserita nel mutuo solo con l’accordo di entrambe le parti (mutuatario-Banca).

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