Sempre più spesso si parla di Property manager come di un professionista a 360 gradi che gestisce gli immobili per conto dei proprietari, si occupa delle locazioni, degli inquilini e della manutenzione degli immobili.
Il Property manager o gestore di proprietà lavora grazie ad un contratto di mandato conferito dal proprietario dell’immobile.
Nello specifico, si perfeziona un contratto di mandato con rappresentanza, disciplinato ai sensi dell’ art. 1704 c.c., in base al quale il Property manager si impegna a compiere, in nome del proprietario, varie attività legate alla gestione delle locazioni immobiliari.
Approfondiamo alcune delle clausole di maggior rilievo.
1) Oggetto del mandato
Le attività e i servizi che il Property manager deve compiere per il mandante sono indicate in questo articolo.
La chiarezza è indispensabile per non rendere, sin dall’inizio, il contratto difficile da comprendere e oggetto di future contestazioni.
Sono due le principali attività del Property manager:
1. la promozione dell’immobile sui portali on-line.
Questa attività viene svolta dal Property manager con la pubblicazione del materiale fotografico e documentale (piantina catastale – visure- A.P.E.), forniti dal proprietario dell’immobile oppure realizzati con servizi fotografici o con allestimenti di home staging
2. la gestione e conclusione dei contratti con i diversi inquilini.
Questa attività è sicuramente il cuore del lavoro del Property manager, che dovrà seguire l’ospite nella fase iniziale (check-in), nella fase intermedia della locazione (in caso di vizi o problemi legati all’immobile) e nella fase finale (check-out).
2) Locazioni di breve durata
Con locazione di breve durata si intende una durata inferiore ai 30 giorni, più in generale si parla di locazioni brevi.
Di solito, per le proprietà site in località turistiche, la durata varia da un minimo di 2 a un massimo di 7 giorni.
In questo caso, il Property manager ha l’incarico di incassare direttamente dagli ospiti i canoni giornalieri scaturenti dalla locazione. Tali somme verranno, poi, versate al proprietario dell’immobile.
Medesimo onere per il deposito cauzionale, che dovrà essere restituito dal Property manager agli inquilini al termine della locazione, in assenza di danni.
3) Locazioni di media durata
Quando, invece, la locazione supera i 30 giorni deve essere posta particolare attenzione nella redazione delle clausole contrattuali che prevedono la modalità di pagamento.
Infatti è previsto un duplice pagamento in capo all’ospite che dovrà versare sa un lato il canone di locazione - direttamente al proprietario dell’immobile- dall'altro il compenso del Property manager - a lui direttamente.
Da ultimo, è frequente che in caso di locazione di media durata il proprietario richieda l’inserimento di una clausola vessatoria che limita il compenso del Property manager in caso di mancata conclusione della locazione.
In conclusione, per evitare errori, alla luce della complessità degli accordi che legano il Property manager al proprietario ed ai diversi inquilini è bene affidarsi ad un avvocato esperto per la stesura dei differenti contratti.
Avv. Rosamaria Interdonato